Uno dei dubbi più diffusi tra i miei clienti che desiderano mettere a reddito il proprio immobile è: meglio la cedolare secca sugli affitti oppure conviene pagare l’IRPEF ordinaria e le sue relative addizionali?
Facciamo innanzitutto un attimo di chiarezza. Se opti per il regime ordinario (quindi i redditi derivanti dal contratto d’affitto vengono tassati attraverso l’IRPEF) i proventi dei canoni di locazione andranno a sommarsi al tuo reddito complessivo e di conseguenza, influiranno sullo scaglione IRPEF che ti verrà attribuito in sede di dichiarazione dei redditi.
Invece, il contratto d’affitto con cedolare secca rientra in un regime fiscale agevolato. In sostanza, sui redditi provenienti dal tuo canone d’affitto dovrai versare un’unica imposta sostitutiva con un’aliquota fissa.
Detta così, la cedolare secca sembra di gran lunga più vantaggiosa rispetto ad un regime ordinario. Ma è veramente così? Per capirlo non ti resta che leggere le prossime righe!
Che cos’è la cedolare secca?
Partiamo dalla definizione di cedolare secca. Si tratta di un regime tributario opzionale applicabile ai redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Questo aspetto è fondamentale e va tenuto ben presente.
La cedolare secca, infatti, non può essere applicata agli immobili ceduti in locazione nell’ambito di un’attività di impresa. Ad esempio, se un imprenditore affitta degli immobili ai propri dipendenti o anche a lavoratori autonomi che prestano servizio presso la sua attività, non è possibile usufruire di questo regime.
In generale, possono rientrare nel regime le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione degli A/10, uffici e studi privati)
Optando per la cedolare secca, il locatore beneficia di un regime fiscale semplificato. In particolare, non si applicano::
- l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione;
- l’imposta di registro sul contratto di locazione;
- l’imposta di bollo.
- le imposte di registro e bollo dovute in caso di proroga o risoluzione del contratto.
Quali sono le aliquote della cedolare secca nel 2026?
Nei paragrafi precedenti ho ribadito più volte che la cedolare secca sugli affitti è un’imposta fissa soggetta ad un’aliquota. Tuttavia, le aliquote variano a seconda del contratto di locazione che viene siglato. Ti mostro quindi quali sono le percentuali in vigore nel 2026.
Quando la cedolare secca è al 21%?
L’aliquota ordinaria è pari al 21% e si applica ai contratti di locazione a canone libero, ovvero quando proprietario e inquilino concordano liberamente l’importo dell’affitto.
Quando la cedolare secca è al 10%?
L’aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti a canone concordato. Questo genere di contratti sono il frutto di accordi territoriali tra organizzazioni dei proprietari insieme a quelle degli inquilini.
Il canone non può essere deciso liberamente come nel caso dei contratti liberi che ti ho spiegato nel paragrafo precedente: bisogna rispettare determinati parametri, ma in cambio il locatore può beneficiare di una tassazione più favorevole.
Il canone concordato è particolarmente conveniente quando si affitta l’immobile a studenti universitari oppure per i contratti transitori che vanno dalla durata di minimo un mese fino ad un massimo di 18 mesi.
Cedolare secca e affitti brevi: le nuove regole per il 2026
Nell’anno attualmente in corso sono state introdotte alcune importanti novità sulle aliquote relative agli affitti brevi. Mettiamo caso, che tu voglia affittare il tuo immobile per un breve periodo sfruttando una piattaforma come AirBnb.
Secondo la legge la durata massima di un affitto breve non può essere superiore a 30 giorni. Sul reddito percepito da questo genere di locazione si applica un’aliquota del 26%. Tuttavia, se l’immobile destinato alla locazione breve è solo uno l’aliquota scende al 21%,
Quali sono allora le novità per il 2026? Fino all’ultima legge di bilancio i proprietari immobiliari potevano destinare agli affitti brevi fino a 4 immobili. Oltre questo numero, gli affitti brevi non venivano più intesi come una semplice locazione ad uso abitativo, ma come un’attività imprenditoriale vera e propria.
Le normative recenti hanno diminuito il numero degli immobili da destinare agli affitti brevi a massimo due. Di conseguenza, a partire dal terzo, le locazioni verranno ritenute attività imprenditoriali e non potranno più accedere al regime agevolato della cedolare secca sugli affitti.
Come accedere ai benefici della cedolare secca?
Se decidi di accedere al regime agevolato della cedolare secca sugli affitti hai diverse opzioni per esercitare la tua scelta:
- tramite il modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione;
- in una delle annualità successive (in pratica puoi scegliere anche dopo la stipula del contratto di locazione di passare dal regime ordinario alla cedolare secca);
- nella dichiarazione dei redditi per quanto riguarda gli affitti brevi, i quali non hanno durata superiore ai 30 giorni e non necessitano della registrazione del contratto.
Quando si paga l’imposta relativa alla cedolare secca?
Il pagamento segue le scadenze annuali previste dall’IRPEF. Nella pratica va versato:
- il 100% dell’imposta in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- è possibile optare per la divisione in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro.
Nel pagamento in due rate, la prima è pari al 40% e va versata entro il termine previsto per il pagamento delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi. La seconda, pari al restante 60%, deve essere pagata entro il 30 novembre.
Meglio la cedolare secca o il regime ordinario?
Torniamo alla domanda iniziale di questo articolo: meglio la cedolare secca o il regime ordinario?
Come già anticipato, non esiste una risposta unica a questo quesito. La scelta dipende sostanzialmente dalla condizione economica del contribuente. Per provare a rendere il tutto più chiaro ti farò un esempio concreto.
Ipotizziamo che tu abbia un immobile in affitto e che ti generi un reddito annuale di 6000 euro. Hai stipulato con l’affittuario un contratto di affitto con cedolare secca a canone libero e quindi dovrai versare un’imposta pari al 21% di ciò che hai percepito.
Calcolatrice alla mano, la tua imposta sarà pari a 1260 euro.
Ora, mettiamo il caso, che tu abbia scelto di avvalerti del regime ordinario. Il tuo reddito di 6000 euro proveniente dal canone d’affitto si andrà a sommare al reddito percepito annualmente attraverso la tua attività lavorativa.
Nel regime ordinario l’imponibile del contratto di abitazione è del 95%. Quindi, andrai ad aggiungere al tuo reddito di lavoro annuale una somma pari a 5700 euro.
Se supponiamo che il tuo reddito da lavoro sia di 25.000 euro l’anno, l’IRPEF verrà calcolato su una somma totale di 30.700 euro. L’imposta viene conteggiata secondo gli scaglioni IRPEF: per i redditi fino a 28000 euro l’aliquota è del 23%, mentre da 28.001 a 50.000 sale al 35%.
Nel tuo caso specifico pagherai:
- Primo scaglione fino a 28.000 euro
28.000 × 23% = 6.440 euro
- Secondo scaglione da 28.001 a 30.700 euro
2.700 × 35% = 945 euro
L’Irpef lorda che dovrai versare è di 7.385 euro. Se da questa somma estrapoliamo solo l’Irpef proveniente dall’affitto la quota corrisponde a 1635 euro.
A questa cifra finale vanno poi aggiunte le varie addizionali, le imposte di registro e di bollo del contratto: tutti elementi che con la cedolare secca non dovrai versare.
Quindi, per rispondere alla tua domanda iniziale, in un caso come quello appena raccontato, conviene la cedolare secca sugli affitti. Ti diro di più: il regime agevolato molto spesso conviene anche all’affittuario. Infatti, l’inquilino non subirà aggiornamenti del canone. In pratica, adottando la cedolare secca rinunci agli aumenti, compreso l’adeguamento ISTAT.
Ma quando conviene il regime ordinario IRPEF sugli affitti?
Se te lo stai domandando, sì, esistono dei casi in cui conviene il regime ordinario IRPEF rispetto alla cedolare secca. Quali sono?
Quando il contribuente ha un reddito complessivo molto contenuto e al tempo stesso ha molte spese da portare in detrazione e deduzione, come ad esempio le spese sanitarie, interessi del mutuo, bonus casa e così via.
Con questa breve guida spero di aver risposto a molti dei tuoi dubbi e curiosità relativi alla cedolare secca sugli affitti. Mi chiamo Laura Oppo e sono una consulente fiscale a Torino per professionisti e privati: contattami per scoprire tutti i miei servizi!
